Underhållsplan och yttre underhållsplan

Vad är en underhållsplan?

En underhållsplan är en sammanställning av de åtgärder fastigheten behöver under kommande år, med tidpunkt och uppskattad kostnad för varje åtgärd.

Planen gör underhållet förutsägbart. I stället för att reagera när något går sönder kan ni planera, budgetera och beställa i god tid.

Vad är en yttre underhållsplan?

En yttre underhållsplan beskriver tvätt, rengöring och skötsel av tak, fasad, mark, hängrännor, entréer och miljörum: vad som behöver göras, när och med vilken metod för just ert underlag – och ungefär vad det kostar.

Den är ett komplement till den ordinarie underhållsplanen, inte en ersättning. Den ordinarie planen omfattar byggnadens alla delar över lång tid. Tvätt och rengöring faller ofta mellan stolarna där, eftersom åtgärderna är återkommande och sällan får en egen rad.

Hur hänger planerna ihop?

Den ordinarie underhållsplanen visar de stora, långsiktiga åtgärderna. Den yttre planen visar det som behöver göras oftare för att fastigheten ska hållas ren och skött mellan de stora åtgärderna.

Tillsammans ger de en mer komplett bild för budget och beslut. Den yttre planen kan också göra det lättare att samordna – till exempel att rensa hängrännor och tvätta fasaden när en lift ändå är på plats.

Varför behöver en BRF en underhållsplan?

För en bostadsrättsförening är underhållsplanen ett av de viktigaste underlagen för ekonomin. Den visar vilka kostnader som väntar och hjälper styrelsen att sätta en avgift och en avsättning till underhåll som räcker.

Planen gör också föreningen mindre sårbar när styrelsen byts ut. Kunskapen om fastigheten finns i ett dokument, inte bara hos enskilda personer. Många föreningar har dessutom bestämmelser om underhållsplan i sina stadgar – kontrollera vad som gäller för er.

Hur långt fram ska planen sträcka sig?

Det beror på syftet. För budget och beslut är de närmaste åren viktigast, och de bör vara mest detaljerade. Längre fram blir planen mer översiktlig, eftersom skick och behov hinner förändras.

Det viktigaste är att planen hålls aktuell. En plan som inte har setts över på flera år ger en falsk trygghet.

Hur ofta ska planen uppdateras?

En bra tumregel är att se över planen minst en gång per år, gärna inför budgetarbetet. Uppdatera den också när en åtgärd har genomförts, när nya behov upptäcks eller när förutsättningarna ändras.

Hur prioriterar man mellan olika åtgärder?

Börja med det som skyddar fastigheten och människorna som rör sig där – till exempel igensatta rännor som leder vatten mot fasaden eller påväxt som gör entréer hala. Därefter kommer åtgärder som förlänger ytornas livslängd, och sist det som främst är estetiskt.

Vi använder fyra nivåer: Åtgärda nu, Inom 12 mån, Inom 1–3 år och Bevaka. Tänk också på samordning. Ibland blir det billigare att göra två åtgärder samtidigt, till exempel när en lift ändå är på plats.

Vad är skillnaden mellan underhåll och reparation?

Underhåll är planerade åtgärder som bevarar fastighetens funktion och värde, som rengöring, behandling och skötsel. Reparation är att åtgärda något som redan har gått sönder.

Ett väl planerat underhåll minskar behovet av reparationer – och reparationer är ofta både dyrare och svårare att förutse.

Läs också hur ni planerar fasadtvätt för BRF och prioriterar påväxt på fasad och tak.

Behöver ni hjälp? Läs om underhållsanalysen, underhållsavtalet och yttre underhåll för BRF.