Fasadtvätt för BRF – metod, tidpunkt och vanliga misstag

Fasadtvätt är en av de vanligaste åtgärderna i en bostadsrättsförenings (BRF) yttre underhåll – och en av de lättaste att göra fel. Rätt metod vid rätt tidpunkt ger ett bra resultat som håller. Fel metod kan skada fasaden och göra att påväxten kommer tillbaka snabbare. Här går vi igenom vad styrelsen behöver veta om fasadtvätt för BRF – innan arbetet beställs.

Varför behöver fasaden tvättas?

Fasaden utsätts hela tiden för regn, vind, luftföroreningar och fukt. Med tiden samlas smuts på ytan, och där ytan torkar långsamt etablerar sig alger, mossa och lav. Läs mer om vad påväxt på fasad och tak betyder. Påväxten syns ofta först på nordsidor, under fönsterbleck, nära träd och buskar och där vatten rinner längs fasaden.

Påväxt är inte bara ett estetiskt problem. Den håller kvar fukt mot ytan, och fukt är det som bryter ner material över tid. En fasad som hålls ren torkar snabbare efter regn och klarar sig bättre mellan åtgärderna. Därför hör fasadtvätt hemma i föreningens yttre underhållsplan – som en återkommande åtgärd, inte något man gör först när fasaden ser riktigt dålig ut.

Vilken metod passar er fasad?

Den viktigaste frågan vid fasadtvätt är vilket material fasaden har. Samma påväxt kan kräva helt olika metoder på puts, trä, tegel och skivmaterial.

• Softwash (lågtryck med rengöringsmedel) – ett medel som verkar på påväxten appliceras med lågt tryck och får verka innan ytan sköljs. Metoden är skonsam mot puts, trä och känsliga fogar och bryter ner påväxten i stället för att bara spola bort det synliga.
• Högtryck – kan fungera på tåliga ytor, men riskerar att skada materialet, slita bort ytskikt, spola ur fogar och pressa in vatten i konstruktionen. På puts och trä är högtryck sällan rätt val.
• Varmvatten och ånga – används ibland för att lösa upp smuts och påväxt med lägre tryck. Lämpligheten beror på material och omfattning.

Efter själva tvätten kan fasaden behandlas med ett medel som bromsar ny påväxt. Efterbehandlingen kan förlänga tiden tills det är dags igen, men den ersätter inte att orsaken till påväxten åtgärdas.

Är ni osäkra på vilket material fasaden har, ta reda på det innan arbetet beställs. Fasadskivor på äldre byggnader kan innehålla asbest och ska aldrig högtryckstvättas eller bearbetas utan rätt kunskap.

När på året ska fasaden tvättas?

Fasadtvätt görs när det är plusgrader och ytan inte riskerar att frysa. För de flesta delar av Sverige innebär det i praktiken vår, sommar och tidig höst. Vid minusgrader kan vatten frysa i ytan och i fogar, och många rengöringsmedel kräver en viss temperatur för att verka.

Stark sol och värme är inte heller idealt. Medlet kan torka in innan det hunnit verka, och det blir svårare att få ett jämnt resultat. Mulna dagar utan regn är ofta bäst. Tänk också på att efterbehandling behöver uppehållsväder för att hinna verka.

Planera i god tid. Många entreprenörer har mest att göra under våren och sommaren, och en förening som beställer tidigt har större möjlighet att välja tidpunkt. Samordna gärna fasadtvätten med andra höjdarbeten – som rensning av hängrännor eller fönsterputs – när en lift ändå är på plats.

Hur ofta behöver fasaden tvättas?

Det finns inget intervall som passar alla fasader. Hur snabbt påväxten kommer tillbaka beror på material, väderstreck, skugga, närhet till vegetation och hur vattnet leds bort från tak och fönster. En fasad i skuggigt läge nära träd behöver ofta tätare insatser än en solig fasad i öppet läge – även på samma fastighet.

Ett bättre sätt än att följa ett fast intervall är att se över fasaden regelbundet och dokumentera hur den ser ut. Då kan föreningen planera nästa tvätt utifrån det faktiska behovet och lägga in den i budgeten i tid.

Vanliga misstag vid fasadtvätt

• För högt tryck. Det vanligaste misstaget. Ytan kan se ren ut direkt efteråt, men materialet har slitits och blir mer mottagligt för ny påväxt.
• Medel som inte passar materialet. Fel medel kan missfärga ytan eller ge sämre effekt. Fråga vilket medel som används och varför.
• Att tvätta utan att åtgärda orsaken. Läckande hängrännor, fönsterbleck som leder vatten fel eller buskar tätt inpå fasaden gör att påväxten kommer tillbaka snabbt.
• Fel väder. Minusgrader, stark sol eller regn direkt efter behandling ger sämre resultat.
• Bristande skydd av omgivningen. Fönster, växtlighet, bilar och dagvattenbrunnar behöver skyddas, och tvättvattnet ska hanteras så att det inte gör skada. Se vår artikel om tvättvatten och dagvatten.
• Offerter som inte går att jämföra. Om offerterna bygger på olika ytor, metoder och reservationer går det inte att veta vilken som är bäst. Så granskar ni en offert på fasadtvätt.

Så förbereder styrelsen en fasadtvätt

En bra fasadtvätt börjar med ett bra underlag. Styrelsen behöver veta vilka ytor som ska tvättas, vilket material de har, vilken metod som passar och hur omgivningen ska skyddas. Med det på plats kan flera entreprenörer lämna offert på samma sak, och föreningen kan jämföra pris, metod och omfattning på lika villkor.

1. Gå igenom fasaden och dokumentera var påväxten finns och vad den kan bero på.
2. Bestäm metod och omfattning utifrån materialet – inte utifrån vad en enskild entreprenör brukar erbjuda.
3. Ta in offerter på samma underlag och jämför vad som ingår, inte bara slutsumman.
4. Informera de boende om tidpunkt, fönster, balkonger och parkering.
5. Kontrollera resultatet när arbetet är klart och dokumentera det med foton.

Fasadtvätten är sällan med i föreningens ordinarie underhållsplan, som omfattar byggnadens alla delar över lång tid. En yttre underhållsplan för tvätt och rengöring – som ingår i vår underhållsanalys – kompletterar den och visar när fasaden, taket, marken och rännorna behöver skötas – och ungefär vad det kostar.

Vanliga frågor